Sim, tem mudança pra quem aluga casa por temporada. Em certas situações, isso deixou de ser tratado apenas como cessão de uso do imóvel e passar a sofrer incidência de IBS e CBS. O ponto central não é a plataforma usada. Não importa se o imóvel é anunciado no Airbnb, no Booking, por imobiliária ou por contrato direto. O que define a tributação são os critérios legais de enquadramento do locador como contribuinte dos novos tributos.
Esse detalhe muda bastante a conversa. Nos últimos meses, circularam mensagens dizendo que todo proprietário que aluga por temporada passaria a pagar novo imposto imediatamente. A Receita Federal desmentiu essa leitura e esclareceu que a regra não alcança qualquer locador de forma automática. Para pessoa física, a incidência de IBS e CBS depende de duas condições ao mesmo tempo: ter mais de três imóveis locados e obter receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil. Quem não se enquadrar nisso continua no modelo atual de tributação pelo IRPF.
Então, o que realmente mudou? Continue lendo e descubra!
O que a reforma mudou no aluguel por temporada
A reforma tributária passou a tratar a locação por temporada de um jeito mais específico. Segundo a Receita Federal, a equiparação do aluguel por temporada à hotelaria só vale quando o locador é contribuinte do regime regular de IBS e CBS. Isso significa que nem todo aluguel de curta duração vira automaticamente uma operação tributada pelos novos tributos sobre consumo.
O prazo da locação continua importante
O aluguel por temporada continua ligado ao critério de duração do contrato. A referência usada é a locação por prazo de até 90 dias. É dentro desse universo que a discussão tributária ganhou força na reforma. Quando a operação entra nesse modelo e o locador se enquadra como contribuinte, ela pode receber tratamento próximo ao de hospedagem para fins de IBS e CBS.
O aplicativo não define a tributação
Esse é um dos pontos mais úteis para evitar confusão. A tributação não nasce porque o imóvel está no Airbnb ou no Booking. O canal de locação não é o que decide a incidência. O que conta é o enquadramento legal do locador e o cumprimento dos critérios objetivos previstos na nova sistemática.
Quem pode passar a pagar IBS e CBS
A Receita Federal foi direta ao explicar os critérios. Para pessoa física virar contribuinte de IBS e CBS na atividade de locação, é preciso atender duas exigências ao mesmo tempo no ano-calendário anterior:
- ter mais de três imóveis locados;
- ter receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil.]
Não basta cumprir só um critério
Esse ponto merece destaque porque costuma ser mal interpretado. Se a pessoa tiver mais de três imóveis, mas receita inferior a R$ 240 mil, não entra automaticamente na incidência. O mesmo vale para quem tem receita superior a esse valor, mas aluga até três imóveis. A Receita deixou claro que os dois requisitos precisam aparecer juntos.
Exemplo prático
Imagine uma pessoa física com dois apartamentos alugados por temporada e receita anual de R$ 320 mil. Apesar da receita alta, ela não preenche o critério de quantidade de imóveis. Agora pense em outra pessoa com cinco imóveis alugados, mas receita anual de R$ 180 mil. Também não se enquadra. A incidência exige a soma das duas condições. Esse é justamente o ponto que diferencia a regra nova da leitura mais alarmista que circulou no início do debate.
O que acontece se a receita subir durante o ano
Além do corte de R$ 240 mil no ano anterior, há uma trava de acompanhamento dentro do próprio ano-calendário. Segundo os materiais explicativos usados no mercado imobiliário e alinhados à LC 214/2025, se a receita com essas operações ultrapassar R$ 288 mil, o contribuinte pode passar a se sujeitar ao IBS e à CBS ainda no mesmo ano. Esse valor corresponde a 20% acima do limite-base.
Por que isso exige atenção maior
Esse mecanismo pesa para quem atua com locação recorrente e tem ocupação alta ao longo do ano. Quem começa o ano abaixo do limite pode terminar enquadrado se a receita avançar rápido demais. Na prática, isso pede controle mensal mais cuidadoso, sobretudo para proprietários com vários imóveis ou com forte sazonalidade de demanda.
Quem fica fora da mudança de aluguel por temporada
A maior parte dos pequenos locadores de temporada tende a continuar fora da incidência de IBS e CBS, ao menos segundo os critérios hoje explicados pela Receita. Quem não ultrapassar a combinação de imóveis e receita segue no regime atual.
O que continua valendo
Para esses proprietários, permanece a lógica já conhecida:
- recolhimento de Imposto de Renda;
- uso do carnê-leão, quando houver recebimento de pessoa física;
- retenção na fonte, quando a pagadora for pessoa jurídica;
- ajuste na declaração anual.
E a nota fiscal?
Segundo o governo, em 2026 os locatários não precisam emitir documento fiscal. Já os locadores contribuintes devem emitir seus documentos conforme o padrão definido pelas administrações tributárias. Para quem não é contribuinte de IBS e CBS, a dinâmica não muda de forma relevante neste ponto. Além disso, 2026 é ano de teste da reforma, com campos informativos de IBS e CBS, sem recolhimento efetivo desses tributos para esses casos no ano de transição.
O que vale fazer agora
Essa mudança não pede pânico, mas pede leitura correta. Proprietário de imóvel por temporada precisa olhar menos para o nome da plataforma e mais para o próprio enquadramento fiscal.
Faz sentido revisar:
- quantos imóveis estão efetivamente locados;
- qual foi a receita anual da atividade;
- se há chance de ultrapassar R$ 288 mil no ano;
- se a operação é realmente de temporada, dentro do prazo curto;
- se já existe necessidade de rever emissão de documentos e apoio contábil.
A mudança pra quem aluga casa por temporada existe, mas ela é mais específica do que muita manchete fez parecer. A reforma tributária não criou um novo imposto automático para qualquer proprietário que anuncie imóvel em plataforma digital. O que ela fez foi definir situações em que a locação por temporada pode entrar na incidência de IBS e CBS, desde que o locador cumpra critérios claros de quantidade de imóveis e volume de receita.
No fim, o melhor caminho continua sendo o mais simples: entender o enquadramento antes de tirar conclusão apressada. Para quem aluga um ou poucos imóveis e está fora desses limites, o modelo atual segue predominando. Para quem já opera em escala maior, a conversa muda e o planejamento tributário passa a merecer bem mais atenção.
