Financiar imóvel comercial é uma das opções mais buscadas por empresários e investidores que querem expandir seus negócios sem precisar desembolsar todo o valor de uma vez. Afinal, adquirir uma sala, uma loja, um galpão ou até mesmo um prédio comercial pode custar muito mais do que o caixa disponível da empresa naquele momento.
A boa notícia é que o financiamento imobiliário não se limita apenas a imóveis residenciais – o mercado também oferece condições específicas para os comerciais.
Neste guia, você vai entender como funciona esse processo, quais documentos são exigidos, dicas para se preparar e até alguns exemplos práticos que deixam o assunto bem menos complicado do que parece.
Por que financiar um imóvel comercial pode ser um bom negócio?
Muita gente pensa em financiamento apenas para comprar a casa própria, mas quando falamos de negócios, a lógica também se aplica. Imagine que você tenha uma padaria que está bombando no bairro.
Os clientes aumentaram, o espaço já não comporta tanta gente, e surge a chance de comprar o ponto comercial da esquina, que é bem maior. Pagar à vista pode não ser viável, mas financiar pode ser o caminho para transformar essa oportunidade em realidade.
Outra situação comum: empresas que gastam anos pagando aluguel de salas comerciais em regiões estratégicas. Se colocarem esse valor no papel, percebem que já poderiam estar pagando um financiamento e, no fim das contas, se tornarem donas do imóvel. É o famoso pensamento de “ao invés de pagar aluguel, eu invisto no meu próprio patrimônio”.
Como funciona o financiamento de imóvel comercial?
O funcionamento é bem parecido com o de um financiamento residencial, mas com algumas particularidades. A instituição financeira analisa a renda da pessoa física ou jurídica, avalia o imóvel em questão e, a partir daí, aprova ou não o crédito. O valor pode ser pago em parcelas que variam de 5 a 20 anos, dependendo do banco.
Passo a passo para entender melhor:
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Simulação – Antes de qualquer coisa, é possível fazer uma simulação no banco para saber o valor das parcelas, a taxa de juros e o prazo máximo.
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Análise de crédito – O banco vai verificar se a empresa (ou a pessoa) tem capacidade de arcar com a dívida. Aqui entram comprovantes de faturamento, histórico financeiro e até restrições no CPF ou CNPJ.
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Avaliação do imóvel – A instituição envia um engenheiro ou avaliador credenciado para verificar se o imóvel realmente vale o que está sendo pedido.
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Assinatura do contrato – Se tudo der certo, as partes assinam o contrato de financiamento, que é registrado em cartório.
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Liberação do valor – O banco libera o dinheiro para o vendedor, e o comprador começa a pagar as parcelas.
Exemplo prático: imagine que uma clínica médica queira financiar um imóvel de R$ 1,2 milhão. O banco pode liberar até 70% desse valor (algo comum no mercado para imóveis comerciais), ou seja, R$ 840 mil. O restante, R$ 360 mil, deve ser dado como entrada. Se o prazo escolhido for de 15 anos, as parcelas vão variar conforme a taxa de juros definida no contrato.
Quais bancos oferecem financiamento de imóvel comercial?
Vários bancos e instituições financeiras oferecem essa linha de crédito. Entre os principais estão:
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Caixa Econômica Federal – Conhecida por ter forte atuação no setor imobiliário.
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Banco do Brasil – Oferece crédito para pessoa física e jurídica.
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Itaú, Bradesco e Santander – Também trabalham com linhas voltadas para imóveis comerciais, geralmente com condições personalizadas.
Cada instituição tem regras diferentes, por isso vale a pena comparar prazos, taxas e valores financiáveis antes de fechar negócio.
Documentos necessários para financiar imóvel comercial
Aqui está a parte que costuma assustar, mas não precisa. É só organizar a papelada com antecedência.
Para pessoa física:
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RG e CPF;
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Comprovante de residência;
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Comprovante de renda (holerite, declaração de IR ou extrato bancário);
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Certidão de estado civil (caso seja casado, os dados do cônjuge também são exigidos).
Para pessoa jurídica:
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Contrato social e alterações;
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Cartão CNPJ;
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Balanço patrimonial e demonstrativos de resultados;
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Comprovante de endereço da empresa;
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Documentos pessoais dos sócios.
Do imóvel:
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Matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis;
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Certidões negativas (de ônus, ações, débitos etc.);
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IPTU e planta aprovada pela prefeitura.
Exemplo: se uma empresa de tecnologia quer financiar um andar inteiro de um prédio comercial, além dos documentos da empresa, ela terá que apresentar certidões negativas do imóvel para comprovar que ele não tem pendências judiciais ou dívidas de IPTU em aberto.
Condições do financiamento de imóvel comercial
Agora vem a parte que muita gente quer saber: os números.
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Prazo de pagamento – geralmente de 5 a 20 anos.
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Valor financiado – costuma variar entre 50% e 70% do valor total do imóvel.
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Taxas de juros – podem ser mais altas do que no financiamento residencial, justamente porque os imóveis comerciais são considerados investimentos.
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Sistema de amortização – a maioria dos bancos trabalha com SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Price.
Vantagens de financiar imóvel comercial
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Construção de patrimônio: você deixa de pagar aluguel e passa a investir em um bem próprio.
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Valorização: imóveis comerciais em regiões estratégicas tendem a valorizar com o tempo.
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Flexibilidade para o negócio: você pode adaptar o espaço conforme a necessidade da empresa.
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Possibilidade de renda extra: caso sobre espaço, é possível alugar parte do imóvel.
Desvantagens que merecem atenção
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Entrada alta: os bancos geralmente exigem uma entrada mais robusta do que no residencial.
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Juros maiores: o custo financeiro pode ser mais elevado.
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Burocracia: a quantidade de documentos e certidões exigidas é maior.
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Risco de endividamento: se a empresa não tiver um bom planejamento, pode comprometer o fluxo de caixa.
Exemplos práticos: quando vale a pena?
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Exemplo 1 – Loja de roupas: Uma empresária paga R$ 12 mil por mês de aluguel em um ponto movimentado. Ao financiar o mesmo imóvel, a parcela ficaria em torno de R$ 10 mil. Nesse caso, faz muito sentido, pois ela passa a pagar menos e ainda constrói patrimônio.
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Exemplo 2 – Pequena startup: A empresa ainda não tem faturamento previsível e pode crescer ou reduzir rapidamente. Para esse cenário, assumir um financiamento de 20 anos pode ser arriscado. Melhor manter o aluguel até ter mais estabilidade.
Dicas para se preparar antes de financiar imóvel comercial
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Organize o caixa da empresa – Tenha reservas para garantir o pagamento das primeiras parcelas.
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Simule em diferentes bancos – Compare prazos e taxas antes de fechar.
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Tenha uma boa entrada – Quanto maior a entrada, menores serão as parcelas.
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Considere o futuro – Pense na valorização do imóvel e na possibilidade de expansão do negócio.
FAQ
1. Posso financiar imóvel comercial no nome da empresa?
Sim, desde que a empresa comprove faturamento e apresente os documentos exigidos.
2. Qual é a entrada mínima exigida?
Normalmente varia entre 30% e 50% do valor do imóvel.
3. Posso usar FGTS para financiar imóvel comercial?
Não. O FGTS só pode ser utilizado em imóveis residenciais.
4. É possível financiar um terreno comercial?
Sim, mas depende da política do banco. Alguns aceitam, outros só financiam imóveis prontos.
5. O imóvel precisa estar regularizado para ser financiado?
Sim. Imóveis irregulares ou sem matrícula atualizada não são aceitos.
Financiar imóvel comercial pode ser a chave para dar o próximo passo no crescimento de um negócio. Seja para deixar de pagar aluguel, para investir em patrimônio ou para expandir a estrutura, o financiamento oferece possibilidades reais para quem tem planejamento. O segredo é avaliar com calma, organizar a documentação e comparar as opções disponíveis no mercado.
Se você pensa em dar esse salto, comece simulando em diferentes bancos, verifique a saúde financeira da sua empresa e veja se o investimento faz sentido a longo prazo. Afinal, o imóvel comercial pode ser mais do que um espaço físico: ele pode representar a consolidação e o crescimento do seu negócio!
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